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    聊聊店铺转让那些事

    时间:2023-05-06 09:18:00  编辑:小太阳  来源:星城优铺  浏览:262次   【】【】【网站投稿
    在寻找店铺的过程中,一个不能忽略的就是店铺转让费的问题,那么什么是店铺转让费呢?
    店铺转让费是指租户在店铺租期内(未到期)征得房东同意后将房屋转租,把和房东之间的租赁剩余期限,连同租户的装修、原来购买的设备、经营的项目(货物、加盟许可费、其他无形资产)等,一并转给下一个租户,其向下一个租户收取的超过应收取房租的费用。
    转让费并不是必须的,如果房屋无装修(或者不是租户出钱装修)、无设备(租户原来自购设备)、或无经营项目(指租户不把经营项目留下),一般不产生转让费。但是如果新租户急于寻找店铺,也可能愿意付出高于房租的代价,这部分也是店铺转让费。
    转让费的本意是下家弥补给上家因转让所蒙受的损失的补偿,一般是原承租者向继承租者收取,也有房东收取的,费用的高低主要取决于原、继承租者对门店本身获利能力的认知和市场供求关系。转让费的收取没有一定的标准。一般情况下,地段繁华的门店,人流量大,转让费就高,而地段偏僻的门店,人流量小,转让费就低,甚至不需要转让费。但也存在同一路段待转让店铺,相同经营面积,有的收取数千元,有的收取上万元的现象。一些着急转让的店铺,会免掉转让费;部分空店,也会向承租人收取转让费。

    目前我国法律对转让费并没有明确的管理条文,通常认为是“一个愿打一个愿挨”的事情。是否需要转让费、付多少转让费只能通过转方和继承方双方讨价还价来确定。尽管如此,店铺转让费也是受法律保护的。现在店铺转让费已普遍被大家所认可,通常可表现为当地的交易习惯,我国《合同法》在多个条文中都提到了“交易习惯”:“合同奏效后,当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容无商定或者商定不明确的,能够协议增加;不能达到增加协议的,按照合同有关条款原有的的解释有争议的,应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实守信原则,确定该条款发生真实意思。” 交易习惯即人民在长久经济交往中形成的,在某一领域、某一行业或某经济流转关系中普遍采用的做法或方法。

    由于店铺转让牵扯到房东、原承租方、继承租方三方之间的利益,所以在谈判时,一定要三方都在场。与原承租者签订书面转让合同,同时也要与房东签订新的店铺租赁合同。
    在实际店铺租赁的过程中,也有很多细节需要注意。

    如果是直接向房东借租,首先要明确房东是否要转让费,如果要,承租人应该和房东在合同里面约定清楚,这笔钱是什么性质的。如果仅仅是房屋使用权转让费,那么,和租金无异,属于变相抬高房租。因为转让费和押金不同,转让费是不退还的,所以,这笔钱是增加了承租人的成本负担。承租人要综合考虑这些因素,和房东洽商租金条款,并以此做好自己的财务成本核算。其次最好在合同中申明在租赁期内拥有对店面的转租权,以方便承租人因各种原因将店铺转租给别人。再次签约时间可以比预期的适当延长一点,假设想做2年,最好签4-5年,然后在做了2年后,将店铺转租给其他商家,转让费收回来了,风险转移到下一家。最后在合同中注明“期满后,在同等条件下,可以优先续租”等类似的项,方便承租者在生意较好而想续租时有优先权。


    如果是从原承租人(非房东)那里接租,首先需要确认房东是否知情并同意,如若房东不同意,则原承租人与继承租人之间的店铺转让合同无效。其次需要确认原承租人的合同是否快到期,如若快到期,需要和房东签订合同,将合同的有效期延长。再次需要确认近期内店铺周围是否有重大事件发生,比如政府拆迁、商场装修、搬迁等,如若有则会影响店铺的运营。最后要明确转让费产生的缘由,做到心中有数。
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